Step3：媒介契約の締結
＼不動産会社との二人三脚スタート／
「媒介契約」の選び方と注意点を解説
「媒介契約」ってなに？プロに依頼する最初の約束事
1. 売却を任せるための3つの「契約タイプ」を理解しよう
媒介契約には、大きく分けて3つの種類があります。どれを選ぶかによって、売却活動の進め方や、不動産会社との関係性が大きく変わります。
契約タイプ別比較表
| 契約タイプ | 依頼できる会社数 | 不動産会社の義務 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | 7日以内に状況を報告、5日以内にレインズ登録 | 1社に任せるので熱心に活動してくれる可能性が高い。 |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 14日以内に状況を報告、7日以内にレインズ登録 | 専属専任よりも報告頻度が緩やか。 |
| 一般媒介契約 | 複数可 | 状況報告やレインズ登録の義務なし | 複数の会社が競争するので、早く見つかる可能性があるが、各社の熱意が分散することも。 |
「1社に任せるか」「複数に任せるか」が大きな違い
1. 専属専任・専任媒介契約（1社に任せる）:
- メリット: 会社が「自分の仕事」として責任と熱意を持って集中的に活動してくれます。報告義務が厳しく、売主さんも進捗状況を把握しやすいです。
- デメリット: その1社の販売力や担当者の能力に、売却の成功が大きく左右されます。
2. 一般媒介契約（複数に任せる）:
- メリット: 多くの会社が同時に買主を探すため、幅広い層に情報が届きやすい可能性があります。
- デメリット: どの会社も「他の会社が売るかも」と考えるため、費用のかかる広告活動などを積極的に行わないことがあります。
【ポイント】 初めての売却で早く安心したいなら、熱心に活動してくれる可能性が高い専任媒介（または専属専任媒介）を選ぶ方が一般的です。まずは信頼できる1社に集中して任せてみて、期間内に成果が出なければ、一般媒介に切り替えることも可能です。
＜専門用語解説：レインズとは？＞
レインズは、全国の不動産会社だけが見られる不動産の情報ネットワークのことです。あなたの物件がレインズに登録されると、契約していない会社も含め、全国の不動産会社が「この物件、買主さんに紹介しよう」と情報共有できるようになります。
2. 「売出価格」はどうやって決めるの？
媒介契約を結ぶ際、不動産会社と相談して「売出価格」を決定します。この価格は、市場で最初に発表する「希望販売価格」です。
査定価格を参考に、売主様の希望も踏まえて決定
売出価格の決定には、Step1で不動産会社が出した「査定価格」を参考にします。
- 査定価格：プロの視点で「これくらいの価格なら売れるだろう」と判断した金額。
- 売出価格：査定価格を参考に、売主様の「希望」や市場の状況を加味して決める、交渉の余地を持たせた金額。
例えば、査定価格が2,500万円でも、「まずは2,600万円で市場の反応を見てみたい」といった希望があれば、2,600万円を売出価格に設定することもあります。
高すぎても安すぎても損をする
- 高すぎる価格: 買主さんが見向きもせず、いつまでも売れ残ってしまいます。最終的に価格を下げることになり、売主さんのイメージも悪くなってしまうことがあります。
- 安すぎる価格: 早く売れる可能性は高まりますが、売主さんが本来得られたはずの利益を失うことになります。
不動産会社は、過去の事例や近隣の売出状況を分析し、「最初に高すぎず、安すぎない、ちょうどいい価格」を提案してくれるはずです。その根拠をしっかり聞いて、納得した上で価格を決めましょう。
3. 媒介契約を結ぶときにチェックしたいこと
媒介契約書には、売却活動をスムーズに進めるための大切なルールが書かれています。
- 契約期間の確認: 媒介契約の期間は最長3ヶ月と決められています。この期間内に売却できなければ、延長するか、他の会社と契約し直すかを検討することになります。
- 仲介手数料の確認: 法律で決められた上限額（400万円を超える部分については「売却価格の3%＋6万円＋消費税」）を超えていないかを確認しましょう。
- 会社の報告義務: 専任・専属専任契約の場合は、活動状況をいつ報告してくれるか（例：毎週1回、隔週1回など）を確認しておきましょう。売主さんが売却活動の状況を把握するために大切です。
まとめ
媒介契約の締結は、プロの不動産会社と正式にタッグを組み、売却活動をスタートさせる重要なステップです。
- 契約の種類：あなたの状況や希望に合わせて、専任（1社集中）か一般（複数社競争）かを選びます。
- 売出価格の決定：査定価格を参考に、市場で最も売れやすい適正な価格を不動産会社と相談して決定します。
このステップを終えれば、いよいよあなたの家が市場に公開され、本格的な売却活動が始まります。
税金や法律に関する専門的な内容については、詳しくは税理士や司法書士などの専門家にご相談ください。
不動産に関するお悩みは、一人で抱え込まずに専門家にご相談ください。私たちアルスビレッジ株式会社では、無料相談を承っておりますので、まずは契約の種類や売却価格の決め方など、疑問に思うことをお気軽にお問い合わせください。
