1. 住み替えにおける不動産売却の基本

住み替えを成功させるためには、現在の不動産をどのように売却するかが非常に重要です。売却方法と、新しい住まいの購入とのタイミングによって、その後の資金計画や住み替えのストレスが大きく変わってきます。

• 売却方法の選択：仲介売却か、不動産買取か。それぞれに異なる特徴があります。
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• 売買のタイミング：先に売るか、先に買うか、それとも同時に進めるか。これが住み替えの成否を分けます。

2. 仲介売却のメリット・デメリット

仲介売却とは、不動産会社に販売活動を依頼し、買主を探してもらう一般的な売却方法です。市場価格に近い価格での売却を目指す場合に適しています。

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• メリット：
  • 市場価格に近い価格での売却が期待できる。
  • 幅広い購入希望者に物件をアピールできる。
  • 販売活動を不動産会社に任せられる。
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• デメリット：
  • 売却期間が不確定で、長引く可能性がある。
  • 仲介手数料（売却価格の約3%＋6万円＋消費税が上限）が発生する。
  • 内覧対応や契約準備など、売主側の手間も発生する。

時間がかかっても、できるだけ高く売りたい場合に有効な選択肢と言えるでしょう。

3. 不動産買取のメリット・デメリット

不動産買取は、不動産会社が直接あなたの不動産を買い取る方法です。売却を急ぎたい、手間をかけたくない場合に検討されます。

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• メリット：
  • 短期間（数日〜数週間）で売却が完了する。
  • 仲介手数料がかからない。
  • 内覧対応や広告活動が不要で、プライバシーが守られる。
  • 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免除されるケースが多い。
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• デメリット：
  • 仲介売却よりも売却価格が安くなる傾向がある（市場価格の7割～9割程度）。
  • 複数の買取業者を比較しないと損をする可能性がある。

とにかく早く、確実に売却したい、または周囲に知られずに売りたい場合に特に検討すべき方法です。

4. 売却先行：先に家を売るメリット・デメリット

現在お住まいの家を先に売却し、その資金を元手に新しい家を探して購入する方法です。最も資金計画を立てやすいアプローチと言えます。

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• メリット：
  • 売却資金を確実に新居の購入に充てられるため、資金計画が立てやすい。
  • 新居の購入予算が明確になり、無理のない選択ができる。
  • ローン残債がある場合でも、売却資金で精算し、新居のローン審査をスムーズに進めやすい。
  • 「ダブルローン」になるリスクがない。
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• デメリット：
  • 売却後、新居が見つかるまでの間、仮住まいが必要になる可能性がある。
  • 仮住まいの費用（家賃、引っ越し費用など）が発生する。
  • 新居探しに焦りが出て、希望通りの物件が見つからない場合がある。

資金計画の安定性を最優先したい方や、仮住まいを許容できる方におすすめです。

5. 購入先行：先に家を買うメリット・デメリット

新しい家を先に購入し、その後、現在の家を売却する方法です。気に入った物件を確実に手に入れたい場合に選ばれます。

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• メリット：
  • 仮住まいが不要で、引っ越しが一度で済むため、手間が少ない。
  • 気に入った新居を確実に手に入れられる。
  • 売却を急ぐ必要がなく、じっくりと買主を探せる。
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• デメリット：
  • 新居のローンと既存の家のローンを一時的に二重で支払う「ダブルローン」のリスクがある。
  • 現在の家が想定通りの価格で売れなかった場合、資金計画が狂う可能性がある。
  • 売却が長引くと、精神的な負担が大きくなることも。

ある程度の資金的余裕があり、新居の物件を優先したい方に適した選択肢です。

6. 同時進行：売却と購入を並行するメリット・デメリット

売却と購入のタイミングをできる限り合わせ、同時に進める方法です。理想的な住み替えですが、高度な調整能力が求められます。

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• メリット：
  • 仮住まいを避けられる可能性が高い。
  • ダブルローン期間を最小限に抑えられる。
  • 売却と購入のバランスを取りながら進められる。
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• デメリット：
  • 売却と購入のタイミングを完全に合わせるのが非常に難しい。
  • 不動産会社との密な連携と、売主自身の柔軟な対応が不可欠。
  • 契約条件の調整が複雑になり、専門知識が求められる。
  • 精神的な負担が大きくなる可能性がある。

経験豊富な不動産会社のサポートが必須となる、難易度の高い方法と言えるでしょう。